Em um condomínio, o síndico é eleito em assembleia geral,
para administrá-lo e por um prazo não superior a dois anos. O síndico pode ser
ou não condômino, abrindo assim, a alternativa de contratar profissionais que
estão se dedicando a este tipo de prestação de serviço.
Nos termos do artigo 1347 do Código Civil, o síndico poderá
ser reeleito, sendo certo que uma eventual limitação de reeleições deverá estar
regrada na respectiva convenção de condomínio. Caso não haja nada sobre essa
questão, entende-se que o síndico poderá ser reeleito tantas vezes quantas
assim decidir a assembleia geral.
Diferente do que constava da Lei 4591/64, o artigo 1347 do
Código Civil, que passou a tratar dessa matéria, não previu expressamente que a
função de síndico pudesse ser exercida por pessoa jurídica. No entanto,
levando-se em conta que o citado artigo permite que o síndico “poderá não ser
condômino”, e ainda, que não há vedação na lei sobre o exercício da função por
pessoa jurídica, entendemos que se não houver restrição na convenção de condomínio,
a assembleia geral poderá eleger uma pessoa jurídica para exercer a função de
síndico.
Quanto à remuneração, é a convenção do condomínio, ou se
omissa, a assembleia geral, quem tratará sobre a eventual remuneração do
síndico. O que usualmente se adota nos condomínios, é uma das seguintes
situações:
(a) síndico remunerado;
(b) síndico com isenção da obrigação de pagamento do rateio
das despesas condominiais;
(c) nenhum benefício ao síndico (ou sua renúncia expressa a
qualquer um dos benefícios concedidos pela convenção ou pela assembleia).
Ainda que o síndico venha a receber alguma remuneração pelo
trabalho desenvolvido, cabe esclarecer que a função exercida não gera relação
de emprego, ainda que prestado por não condômino. Nesse caso, de síndico não
condômino, o que se tem é a prestação de serviço sem vínculo empregatício,
regulado pelo respectivo contrato a ser firmado entre o condomínio e o
prestador de serviços contratado, o que aliás, vem sendo cada vez mais adotado
pelos condomínios.
A convenção de condomínio pode estabelecer alguns requisitos
para que alguém seja escolhido “síndico”, como por exemplo, se for condômino, o
fato de estar quite com suas contribuições de rateio das despesas condominiais;
de não ter sido multado, dentro de um determinado prazo antecedente à eleição
do síndico, por infração às regras de comportamento apontadas na convenção de
condomínio ou no seu regimento interno; ou outro requisito deliberado pela
assembleia.
O artigo 1348 do Código Civil especifica a competência do
síndico, a saber:
1. Convocar as assembleias de condôminos;
2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo
ou fora dele;
3. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembleia;
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
6. Elaborar o orçamento anual;
7. Cobrar dos condôminos o rateio das despesas e eventuais
multas;
8. Prestar contas
9. Efetuar seguro da edificação.
Para as situações onde o síndico não preste contas ou não
administre convenientemente o condomínio, a assembleia (convocada para esse fim
específico) poderá destituir o síndico pelo voto da maioria absoluta dos
membros, e assim, transferir a outra pessoa, os poderes de representação ou as
funções administrativas.
Na hipótese de deixar o síndico de convocar a assembleia
geral para aprovar o orçamento anual, as contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, o parágrafo 1º do artigo 1350 autoriza que essa convocação
seja feita por condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio.
Importante destacar que o síndico, além das atribuições
objetivamente fixadas em lei, tem também outra função que nasce no exercício do
seu mandato, com maior ou menor intensidade, variando de acordo com o perfil de
cada síndico. Refiro-me ao “poder de mediação” de conflitos que deve exercer o
síndico em todo momento.
Nos condomínios, são comuns conflitos de maior e menor
complexidade, para os quais o síndico é chamado, ainda que não tenha
competência específica para tratar da questão. No entanto, ele funcionará como
verdadeiro mediador, eliminando mal-entendidos entre moradores; reprimindo com
ponderação aquele que infringe as regras convencionais; estimulando o convívio
harmônico entre condôminos e a participação efetiva dos deles nas deliberações
relativas ao condomínio.
A meu ver, o síndico não deve estimular, de forma alguma,
qualquer atrito entre condôminos, assim como, deve buscar, sempre que possível,
também a solução amigável das pendências entre o condomínio e o condômino.
Essa postura, no entanto, não deve ser confundida com
despreparo, insegurança ou omissão. Superadas as tentativas de solução de
conflitos, o síndico deve (com a energia autorizada por dispositivos legais)
agir de modo a assegurar os direitos da maioria condominial, aplicando as penas
previstas na convenção e recorrendo ao judiciário, quando necessário.
Para que seus atos encontrem apoio entre os moradores,
entendo que algumas características são inerentes a um síndico “de sucesso”, a
saber: exercer uma liderança natural na comunidade condominial; ser conhecedor
de suas atribuições; manter proximidade com os condôminos (por meio das
assembleias, de comissões de trabalho e do conselho); ponderação e muita
dedicação.
A quem pretende ser síndico, chamo a atenção para a
importância de conhecer todas as atribuições do cargo, para exercer bem a
função, em especial, naquilo que poderá ser responsabilizado pessoalmente por
eventual descuido, como por exemplo: recolhimento de encargos trabalhistas;
equipamentos de segurança; contratação de seguros; contratação de funcionários
habilitados para as respectivas funções e prestação de contas.
Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br/
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